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비현실적으로 책정된 개별 단독주택 가격은 시세와 인터넷성인오락(www.reelsam4.at.hm) 얼마나 차이가 날까. 국내에서 가장 비싼 것으로 평가된 이건희 회장의 이태원동 자택의 올해 공시가격은 130억원이었다. 워낙 고가의 주택으로 실거래가 되지 않는 터라 시세를 확인하기는 어렵지만, 경실련은 주변 주택의 시세 등을 조사한 뒤 최소 310억원(2011년 기준)에 이를 것이란 추정을 내놓았다. 그동안 땅값이 오른 점을 생각하면 올해 공시가격이 시세 대비 30%대에 불과하다는 계산이 나온다. 이렇게 시세보다 크게 낮은 주택 가격은 세금에 어떤 영향을 미칠까. 올해 공시가격에 따라 이건희 회장이 내야 하는 재산세·종합부동산세(종부세) 등 보유세는 1억6천만원 정도다. 그러나 시세대로라면 이보다 25% 많은 2억원가량을 내야 한다. 재벌 총수에게는 ‘껌값’ 정도의 차이일 수도 있지만 총수나 기업이 보유한 전체 부동산이 전반적으로 저평가돼 있다고 가정한다면 낮은 공시가격으로 재벌이 누리는 혜택은 결코 적지 않다.
이건희 회장뿐 아니라 부유층이 선호하는 고가 단독주택의 경우, 시세 반영률이 30~50%에 불과하다는 게 경실련과 감정평가 전문가들의 주장이다. 익명을 요구한 한 감정평가사의 설명을 들어보자. “개별 단독주택의 가격은 대표성을 띠는 표준주택의 가격을 근거로 정해진다. 이때 표준주택은 말 그대로 평범한 소득·자산을 가진 이들이 거주하는 평범한 주택이다. 온갖 고급 자재로 지은 고가 주택의 안을 들여다보지도 않고, 표준주택과 비교해 적정가격을 산출해낸다는 것은 애초에 불가능한 일이다.”
재벌 회장이 보유한 단독주택은 공시가격과 시세 간 괴리를 보여주는 단적인 사례다. 그러나 정도의 차이만 있을 뿐, 이는 부동산 시장 전반에 나타나는 현상이다. 국토교통부에 따르면 개별주택가격 산정의 기준이 되는 표준주택가격의 올해 실거래가 반영률은 59.2%에 불과하다. 2011년(58.8%)보다 소폭 상승한 정도다. 연쇄적으로 수많은 개별주택가격이 시세와 벌어졌을 가능성이 큰 셈이다. 그나마 아파트와 연립주택 등 공동주택은 실거래가 반영률이 74%로 비교적 높았다. 전국 땅값의 기준이 되는 표준지공시지가의 실거래가 반영률은 61.2%에 그쳤다. 말 그대로 개별 부동산의 기준이 되는 표준주택과 표준지인데도 지역마다 실거래가 반영률이 들쑥날쑥했다. 실제 표준주택에서는 광주(68.3%)와 울산(49.2%) 간 20%포인트가량 차이가 벌어졌다. 그나마 실거래가 반영률은 시장에 형성된 시세가 아니라 실제 거래된 극소수의 주택·토지를 근거로 산출됐다는 점에서, 공시가격이 부동산 시장가격을 제대로 좇아가고 있는지를 파악하는 근거로 삼기에는 취약하다는 게 경실련의 비판이다.
국토부도 실거래가 반영률이 부정확하다는 사실을 인정하고 있다. 국토부 관계자는 “실거래가 워낙 없는데다, 이뤄지더라도 급매물 가격에 팔리기도 하고 매우 비싼 가격에 팔리기도 해 실거래가 반영률을 쓰는 게 애매한 부분이 있다. 그러나 지금은 이 방식밖에 없다”고 설명했다.
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